Realizzare opere edili

Tutti gli interventi che cadono sotto il nome di opere edili, riguardano operazioni di restauro, manutenzione straordinaria e ordinaria, ristrutturazione edilizia, risanamento, ristrutturazione urbanistica e nuove costruzioni. Da ciò si evince che per realizzare opere edili occorre seguire precise regole, fare richiesta di permessi e autorizzazioni in base al tipo di lavoro che s’intende iniziare. Per la manutenzione ordinaria non servono autorizzazioni ma solo richiedere alcuni permessi. Per la manutenzione straordinaria bisogna avere una concessione DIA. Mentre per realizzare opere edili diverse da queste (come quelle di risanamento e restauro) occorre la concessione dia o semplicemente il permesso per costruire.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Per realizzare opere edili occorre seguire un iter ben preciso, come ad esempio con la manutenzione ordinaria e straordinaria. Alla prima categoria fanno capo tutte quelle manutenzione applicate a edifici esistenti, perciò l’obiettivo è quello di rinnovare, integrare, riparare, o mantenere gli impianti esistenti. Inoltre si può esclusivamente costruire pavimenti, controsoffitti, sanitari, impianti, guaine, sostituire cornici e cornicioni etc. Alla seconda categoria appartengono invece tutti quegli interventi di rinnovamento e sostituzione parziale o strutturale, integrare servizi igienici e sanitari, mantenendo intatto il volume della superficie dell’edificio. Per realizzare opere edili di questo tipo, occorre avere conoscenze specifiche in quanto a questa categoria appartengono: demolizione e rifacimento di impianti igienico-sanitari, consolidamento coperture, modifiche degli impianti idrici, tinteggi delle facciate, rifacimento dell’intonaco etc.

Restauro e risanamento

Il restauro e il risanamento sono delle ottime azioni atte a realizzare opere edili o migliorarne sia i lati tecnici e sia estetici. Essi hanno proprio lo scopo di riportare l’edificio al suo stato originario, conferendogli funzionalità, mantenendo forme, strutture e altri elementi che lo caratterizzano. Questo tipo d’interventi solitamente sono fatti su edifici vincolari da quella che viene chiamata Sovrintendenza ai Beni Architettonici. Infatti, per realizzare opere edili di questo tipo occorre seguire quanto affermato dalla legge. Realizzare opere edili di questo tipo significa operare su: ripristino e rinnovo di elementi decoravi e architettonici, eliminare elementi estranei, sostituire parti non recuperabili, restaurare parti alterate etc.

Realizzare opere edili: nuova costruzione

Per realizzare opere edili partendo da zero occorre primariamente scegliere la zona da edificare. Fatto questo, bisogna richiedere il DIA, il permesso di costruire e altre autorizzazioni come ad esempio un certificato che manifesti la non presenza di vincoli di costruzione etc. Realizzare opere edili di grandi o piccole dimensioni, costruire immobili prefabbricati o edifici interrati, case destinate a uso abitativo o no, realizzare infrastrutture, impianti, interventi di urbanizzazione primaria e secondaria, sono tutte azioni appartenenti alla categoria nuova costruzione. Come tutte le altre azioni, anche per realizzare opere edili da zero, occorre fare delle richieste al comune, essere in possesso del permesso di costruire, il DIA ed eventualmente altre richieste.

Domande frequenti

Qual è la differenza pratica tra manutenzione ordinaria e straordinaria?

La manutenzione ordinaria riguarda interventi di piccola entità che non modificano le strutture portanti né il volume dell'edificio, come la sostituzione di infissi, la tinteggiatura interna, la riparazione di pavimenti o il rinnovo di impianti esistenti senza stravolgerli. Non richiede permessi specifici, salvo alcune comunicazioni obbligatorie. La manutenzione straordinaria, invece, include lavori più complessi come la demolizione e ricostruzione di pareti interne, il rifacimento completo degli impianti idrico-sanitari o il consolidamento strutturale parziale. Questi interventi richiedono l'apertura di una pratica edilizia, spesso tramite la Dichiarazione di Inizio Attività (DIA), e devono rispettare norme tecniche più stringenti per garantire la sicurezza statica e impiantistica.
Quando è necessario ottenere il Permesso di Costruire invece della DIA?

Il Permesso di Costruire è obbligatorio per interventi che comportano una trasformazione sostanziale dell'immobile o del territorio, come le nuove costruzioni ex novo, le ampliamenti volumetrici significativi, le demolizioni totali o parziali che prevedono ricostruzioni diverse, e gli interventi su edifici sottoposti a vincoli storici o paesaggistici. La DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) si utilizza invece per interventi di ristrutturazione edilizia che non alterano la volumetria totale o la sagoma esterna in modo rilevante, oppure per manutenzioni straordinarie non strutturali. È fondamentale verificare il Piano Regolatore Comunale, poiché le competenze possono variare localmente tra Comune e Soprintendenza.
Cosa comporta il restauro di un edificio vincolato?

Il restauro di un edificio vincolato dai Beni Culturali (Sovrintendenza) impone il rispetto rigoroso dei principi di conservazione del patrimonio storico. L'obiettivo è riportare l'opera al suo stato originale o consolidarla mantenendo autenticità dei materiali e delle tecniche costruttive storiche. Qualsiasi intervento, anche minimo, deve essere preventivamente approvato dalla Soprintendenza. Ciò include il ripristino di elementi decorativi, la rimozione di aggiunte successive non compatibili e la sostituzione di parti deteriorate con materiali equivalenti. I costi e le tempistiche sono generalmente superiori rispetto a un normale cantiere edile, e spesso sono previsti contributi statali o regionali per la tutela del patrimonio artistico.
Quali documenti servono per iniziare una nuova costruzione?

Per realizzare una nuova costruzione è necessario avviare un iter burocratico complesso che inizia con la verifica della fattibilità urbanistica del terreno. Occorre presentare al Comune la domanda di Permesso di Costruire, accompagnata dal progetto firmato da un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere). Tra i documenti essenziali vi sono: la certificazione di assenza di vincoli (storici, idrogeologici o archeologici), la relazione geologica, il calcolo strutturale, il documento di valutazione dei rischi (DVR) e la conformità agli standard urbanistici (verde pubblico, parcheggi). Solo dopo l'ottenimento del titolo abilitativo e il pagamento dei relativi oneri si può procedere con l'inizio dei lavori.
Possono i proprietari eseguire personalmente lavori di manutenzione straordinaria?

In linea generale, i proprietari possono eseguire direttamente lavori di manutenzione ordinaria, purché non coinvolgano strutture portanti o impianti soggetti a dichiarazione di conformità. Tuttavia, per la manutenzione straordinaria e le nuove costruzioni, la normativa italiana richiede che la direzione dei lavori e la progettazione siano affidate a professionisti iscritti all'albo. Il proprietario può partecipare fisicamente al cantiere come manovale, ma non può firmare pratiche edilizie, calcoli strutturali o dichiarazioni di conformità degli impianti. Affidarsi a imprese specializzate e professionisti è obbligatorio per garantire la legalità dell'intervento e la copertura assicurativa in caso di incidenti o vizi costruttivi.