La nuda proprieta

Computare il prezzo della nuda proprietà immobiliare

Eccettuata una percentuale sul prezzo di vendita tra il 2 e il 3% riservata all'agente immobiliare, per calcolare il valore di una nuda proprietà si distingue tra usufrutto a vita e a termine. Nel primo caso, va dapprima calcolato il valore dell'usufrutto in base all'età del beneficiario: a quest'ultima corrisponde infatti un coefficiente numerico (fissato del Ministero delle Finanze) che si moltiplica per la rendita annua dell'immobile. Tale rendita si ricava dal prodotto tra il valore della piena proprietà dell'immobile e il tasso di interesse vigente. A questo punto si conosce il valore dell'usufrutto. Sottraendo tale cifra a quella del valore della piena proprietà, si ottiene quello della nuda proprietà. Per l'usufrutto a termine, si calcola che ogni anno di usufrutto in meno incrementa il prezzo dell'1%.
Fasce d'età e coefficienti

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Spese, tasse e imposte nella nuda proprietà

Obblighi legali e contrattuali Ferma la possibilità di diverso accordo tra le parti, per l'articolo 1008 del Codice Civile le spese condominiali e quelle rientranti nell'ordinaria manutenzione, nonché Imu e Irpef, sono a carico dell'usufruttuario, cioè di colui che continua di fatto a godere dell'immobile e della sua eventuale rendita. Inoltre, secondo l'articolo 1004 comma II, egli è altresì tenuto a pagare le riparazioni straordinarie, laddove causate da inadempimento agli obblighi di ordinaria manutenzione. Al termine dell'usufrutto, dovrà restituire il bene che ne era oggetto. Sul nudo proprietario ricadono normalmente le spese straordinarie, come quelle di ristrutturazione. Utile è sottolineare la facoltà dell'usufuttuario di affittare l'immobile a terzi o addirittura di vendere l'usufrutto nei limiti del contratto o di un successivo accordo.

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La nuda proprietà e l'usufrutto nella trasmissione ereditaria

Una donazione legale La morte dell'usufruttuario determina l'automatico ricongiungimento dei diritti ricompresi nella piena proprietà, ovvero il diritto di godere del bene e dei suoi frutti (usufrutto) e la proprietà formale sull'immobile (la nuda proprietà). Il che significa che non sorgono obblighi di pagamento di imposte di registro o successione. Ecco perché donare o vendere la nuda proprietà a un erede mantenendo per sé l'usufrutto: dapprima, al momento dell'atto, il carico fiscale è proporzionato al valore della sola nuda proprietà, tanto più basso quanto più è giovane il donante; in seguito, non si pagheranno imposte di successione alla morte dell'usufruttuario. Ciò giova tanto al donante (che può abitare e affittare l'immobile) quanto al donatario, che gode di un ulteriore sconto sull'imposta di registro in caso di prima casa.


La nuda proprieta: La nuda proprietà dietro rendita vitalizia

Un'importante garanzia per il venditore Una modalità di pagamento vantaggiosa in caso di venditori anziani e senza eredi è la rendita vitalizia. Essa consiste, oltre a un congruo anticipo, nel periodico pagamento di una somma per tutta la vita del venditore. Il rischio sta nell'impossibilità, una volta stimata la rendita, di sapere per quanto tempo la si dovrà versare. Ma a ciò si contrappone una riduzione del prezzo della nuda proprietà di circa il 20%. Al venditore è utile soprattutto se, a un certo punto, decide di non abitare più l'immobile per cederlo al compratore a patto di vedersi aumentare la rendita (vitalizio "occupato"), oppure se vuole liberare da subito l'abitazione ma vuole evitare di affittarla (vitalizio "libero"). Il rovescio della medaglia è l'assimilazione della rendita ai redditi da lavoro dipendente, con una tassazione conseguente.



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