Perché occorre sapere cos'è il catasto
La domanda su cos'è il catasto viene posta spesso, soprattutto in riferimento alla discussione che ormai da anni caratterizza anche il dibattito politico italiano sulle rendite catastali e sulla loro riforma considerata ormai ineludibile da molti. Il catasto è nato in Italia durante il Medioevo, al fine di iscrivere tutti i beni mobili e immobili dei cittadini. Solo dopo il processo unitario è però cominciato il processo teso ad eliminare le differenze esistenti tra i vari sistemi in uso. Se volessimo dare una definizione breve, ma esauriente, potremmo dire che per catasto si intende quella serie di mappe, planimetrie e altri documenti riguardanti i beni immobili. Documenti sui quali possono essere poi calcolati i redditi imponibili che sono alla base di tutte imposte e tasse che gravano su abitazioni, magazzini e ogni altro tipo di bene immobile. Andrebbe allo stesso tempo ricordato che nel nostro paese il catasto non ha valore probatorio, ovvero non concorre a dimostrare la reale proprietà di un immobile. Attualmente il catasto, coi relativi servizi, è gestito dall'Agenzia delle Entrate.
La visura catastale
Una volta stabilito cos'è il catasto, va ricordato che ad esso è strettamente collegata la cosiddetta visura catastale, ovvero il documento che è chiamato a testimoniare i dati fiscali relativi a terreni e beni immobiliari come case e fabbricati. All'interno della visura catastale viene indicata una lunga serie di dati tra i quali sono compresi la categoria catastale, la particella in cui è ubicato un immobile all'interno di un determinato territorio comunale, la superficie netta e lorda e la classe cui appartiene. La visura catastale può essere di due tipi, quella che riguarda un terreno e quella inerente ad un immobile. Nella prima vengono indicati classe, qualità, superficie, reddito agrario e domenicale oltre agli intestatari con le relative quote. Nella seconda oltre a questi dati vengono riportati anche categoria e superficie catastale, zona censuaria, consistenza e vani.
La riforma del catasto
Da lungo tempo nel nostro paese si discute sulla opportunità di riformare il catasto, in modo da poter dare vita ad un sistema di prelievo fiscale sugli immobili improntato a criteri di maggiore equità possibile. Una riforma che si dimostri in grado di fotografare in maniera obiettiva il reale valore di mercato degli immobili e rapportare la tassazione ad essi. Un provvedimento lungamente atteso al fine di porre fine ad alcune storture che si riflettono sulle stesse modalità che sono alla base di balzelli come Imu e Tasi. Proprio in queste settimane sembrano farsi largo i primi attesi provvedimenti che dovrebbero porre le basi per attuare le indicazioni della delega fiscale al proposito. La legge cui fanno riferimento questi provvedimenti è la 23 del 2014 e dovrebbe interessare circa 62 milioni di immobili dislocati lungo tutta la penisola, ovvero quelli censiti. Il tutto per una rendita complessiva di circa 36 miliardi di euro. Secondo alcune stime rese note dalle amministrazioni finanziarie, per arrivare in porto la riforma dovrà aspettare almeno cinque anni. Le nuove rendite catastali sono però già al centro di grandi preoccupazioni da parte di molti.
Domande frequenti
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Qual è la differenza tra catasto e registro immobiliare?È fondamentale distinguere il catasto dal registro immobiliare perché hanno funzioni diverse. Il catasto, gestito dall'Agenzia delle Entrate, ha uno scopo prevalentemente fiscale: registra i dati tecnici e reddituali degli immobili per calcolare le tasse come IMU e TARI. Non ha valore probatorio sulla proprietà. Al contrario, il registro immobiliare, tenuto dai Conservatori, certifica chi è il legittimo proprietario di un bene. Per acquistare casa o verificare la titolarità di un immobile, bisogna consultare il registro immobiliare; per conoscere il valore fiscale ai fini tributari, si consulta il catasto.
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Cosa contiene esattamente una visura catastale?La visura catastale è il documento ufficiale che riporta i dati identificativi e reddituali di un immobile. Contiene informazioni essenziali come la categoria catastale (es. A/2 per abitazione), la classe, la consistenza (numero di vani), la superficie catastale e la zona censuaria. Inoltre, indica l'intestatario o i proprietari con le relative quote di possesso. Per i terreni, include anche la qualità, la superficie e il reddito agrario. Questi dati sono cruciali per determinare la base imponibile delle imposte locali e nazionali legate al possesso immobiliare.
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Il catasto può essere usato come prova legale di proprietà?No, il catasto non ha valore probatorio riguardo alla titolarità dei diritti reali. Questo significa che essere iscritti come proprietari nei registri catastali non dimostra automaticamente che si sia il vero proprietario legale dell'immobile. La prova della proprietà spetta esclusivamente al Registro Immobiliare. Tuttavia, il catasto è essenziale per gli aspetti economici: i dati registrati determinano il reddito dominicale e agrario, che costituiscono la base per il calcolo delle imposte dirette e indirette dovute dallo Stato e dagli enti locali.
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Quando entrerà in vigore la riforma del catasto?La riforma del catasto è un tema dibattuto da anni, volto ad adeguare le rendite catastali ai valori di mercato per garantire maggiore equità fiscale. Nonostante la Legge Delega n. 23 del 2014 abbia posto le basi, l'attuazione completa richiede tempi lunghi. Stime ufficiali indicano che potrebbero volerci almeno cinque anni per completare il processo di revisione e aggiornamento delle rendite per i circa 62 milioni di immobili censiti. L'obiettivo è ridurre le distorsioni attuali nell'applicazione di imposte come IMU e TASI, ma la data definitiva di piena efficacia rimane oggetto di attesa normativa.
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Chi gestisce attualmente il catasto in Italia?Attualmente, il catasto e tutti i suoi servizi correlati sono gestiti dall'Agenzia delle Entrate. Questa ente pubblico si occupa della tenuta dei registri, delle mappe, delle planimetrie e dell'emissione delle visure. La gestione centralizzata permette di avere un database unico nazionale degli immobili, fondamentale per l'erogazione dei servizi finanziari pubblici e privati legati al settore immobiliare. Qualsiasi operazione relativa all'aggiornamento dei dati catastali, come variazioni di stato o cambi di destinazione d'uso, deve essere presentata telematicamente all'Agenzia delle Entrate tramite professionisti abilitati.
