Caratteristiche dei contratti di locazione

Un contratto di locazione per essere valido deve contenere degli elementi essenziali, che non possono mancare, pena la nullità del contratto stesso. Essi sono l’accordo tra le parti, in questo caso sono il locatore e il conduttore e i dati identificativi di entrambi. Naturalmente non possono mancare le informazioni inerenti l’immobile tra cui l’ubicazione, la composizione e gli estremi catastali quali il foglio, la particella, il subalterno, la categoria, la classe. Inoltre il contratto deve indicare la durata e le modalità di recesso da entrambi le parti. Nello specifico il documento deve riportare la destinazione dell’immobile se è per uso abitativo o industriale e nel caso di locazione abitativa, il numero di persone che la abitano, e il grado di parentela che hanno con il conduttore. A garanzia delle obbligazioni il conduttore è tenuto a versare una somma di denaro che in genere corrisponde all’anticipo di due o tre mensilità di canone. Il contratto deve contenere infine l’importo del canone mensile e quando deve essere corrisposto.

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Locazione ad uso abitativo

La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ha abolito la legge n. 392 del 27 luglio 1978 nota come "equo canone", dove l’importo del canone era prestabilito. Oggi esistono diverse tipologie di contratti di locazione, ma le più importanti sono due:

- contratto a canone libero in cui il proprietario e l’inquilino decidono di comune accordo l’ammontare del canone mensile d’affitto e altre condizioni inerenti la locazione. Le principali caratteristiche dei contratti di locazione a canone libero sono: la durata del contratto con la formula 4 anni + 4 anni; entità del canone libero.

- Contratto a canone concordato, il cui ammontare del canone viene stabilito attraverso degli accordi presi tra le associazioni degli inquilini e le associazioni dei proprietari per rispondere alle esigenze economiche di chi decide di prendere in affitto un’abitazione. Le principali caratteristiche dei contratti di locazione a canone concordato sono: la durata del contratto 3 anni + 2 anni di rinnovo automatico. I contratti a canone concordato si distinguono in: contratti a uso abitativo; ad uso transitorio, ad uso studenti universitari.

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Contratto di locazione

contrattodilocazione2 Quando si stipula un contratto di locazione a uso abitativo, bisogna registrare il documento all’Ufficio di Registro entro trenta giorni dalla stipula del contratto, altrimenti si è evasori nei confronti del Fisco. Bisogna presentarsi allo sportello muniti oltre che di relative marche da bollo, anche del modello F23 dove è stata pagata l’imposta di registro che equivale al 2% dell’intero canone annuo con il codice 115T. La spesa dell’imposta viene addebitata al 50% al proprietario e al 50% all’inquilino. Il proprietario inoltre deve spedire tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, oppure presentarsi in sede, la Comunicazione di Cessione Fabbricato, entro 24 ore dal giorno in cui l’inquilino mette piede nell’immobile locato. Ogni anno alla scadenza del contratto deve essere versata l’imposta di registro utilizzando il codice 112T. A volte si preferisce non stipulare il contratto di locazione per non assolvere agli obblighi fiscali, ma per il proprietario questa scelta è un’arma a doppio taglio, poiché nell’ipotesi in cui l’inquilino fosse moroso, non ha la possibilità di intimargli lo sfratto per vie legali.