Aggiornamento catastale

Gli uffici del catasto comunali fanno capo alla Direzione Centrale Catasto e Cartografia, organo dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di una immensa banca dati in cui è depositata tutta la documentazione relativa all’intero patrimonio immobiliare italiano. Il censimento di tutte le costruzioni presenti e delle relative caratteristiche strutturali, è fondamentale per la conoscenza del territorio, ma è un lavoro complicatissimo e perciò il governo ha spesso messo mano a riforme sulle procedure e sulle normative legate alle dichiarazioni catastali. Una delle più importanti è quella relativa alla compravendita e alla locazione degli immobili. Già dal 2010, infatti, la legge stabilisce che per vendere o affittare un immobile sia obbligatorio presentare tutta la documentazione catastale corredata di dati, planimetrie, dichiarazione di conformità dell’immobile alla situazione catastale e visura indicante la coincidenza tra proprietari e intestatari catastali. Senza queste prove qualsiasi immobile è irrimediabilmente fuori dal mercato. Per tale ragione mettersi in regola e effettuare l’aggiornamento nel catasto non solo è importante, ma è fondamentale se si vuole concludere una vendita.

In questo periodo non si fa che parlare di bonus ristrutturazioni e agevolazioni fiscali per la casa. Le detrazioni arrivano fino al 65% e molti italiani avranno deciso di approfittarne per ristrutturare la propria casa. Naturalmente non in tutti i casi i lavori di ristrutturazione necessitano, poi, un aggiornamento dei dati catastali. Questi ultimi, infatti, devono essere modificati solo quando la composizione dell’immobile o la sua destinazione d’uso viene alterata, andando così ad influenzare la rendita catastale. Se per esempio si desidera apportate all’interno della propria abitazione piccoli cambiamenti come spostare una porta o un muro senza che l’uso, numero e la funzione dei vani venga mutata, allora l’aggiornamento catastale non è necessario. In ogni caso, meglio avvalersi di un tecnico che vi dirà quando è necessario e quando presentare al comune la dia o la scia per comunicare l’inizio lavori. L’aggiornamento catastale va presentato, invece, a fine lavori. Se si aspetta troppo si può incorrere in una multa. Stessa cosa a chi presenta l’aggiornamento senza prima aver inoltrato la dia. Naturalmente la multa sarà più salata, ma almeno sarà possibile mettersi in regola.

Vi sono casi, come quello delle vecchie abitazioni, in cui un immobile non è mai stato registrato al catasto e non esiste alcuna planimetria o documento in grado di provare la sua esistenza. In queste circostanze, che non hanno niente a che vedere con l’abuso edilizio dove gli edifici vengono intenzionalmente costruiti all’insaputa del fisco e del catasto e che solo raramente possono essere condonati, si può richiedere una sanatoria catastale. È consigliabile avviare questa procedura prima che l’agenzia delle entrate individui la presenza dell’immobile cosiddetto "fantasma" durante le sue azioni di mappatura del patrimonio immobiliare onde evitare di incorrere in ulteriori sanzioni. Per tale ragione, quando si eredita una vecchia casa, o a maggior ragione antica, la prima cosa da fare è controllare la situazione catastale e ove serve, effettuare l’adeguamento il prima possibile, chiamando un professionista che può essere un geometra, un architetto, o un ingegnere, il quale si incaricherà della pratica. È bene sapere che la sanatoria è abbastanza onerosa, ma è necessaria per mettersi in regola.

L’aggiornamento catastale può essere presentato presso gli uffici competenti da tecnico specializzato per conto di un proprietario oppure di un usufruttuario. Il procedimento è ormai completamente automatizzato e la richiesta e il download dei documenti necessari va fatta attraverso il sito istituzionale dell’agenzia delle entrate. Il professionista incaricato, dopo aver effettuato tutti i rilievi sul posto, annotando lo stato degli impianti e dello stabile in ogni dettaglio, e dopo aver confrontato i documenti precedenti alla variazione con la situazione attuale, si occuperà di compilare il DOCFA, un modello unico, ormai digitale, volto ad aggiornare immediatamente lo stato catastale dell’immobile presso l’agenzia dell’entrate. È bene ribadire che questo iter deve essere effettuato alla chiusura di qualsiasi lavoro di ristrutturazione effettuato su un immobile, che possa aver modificato il suo valore catastale. Ne consegue che entro un anno dall’avvenuta comunicazione di variazione, l’agenzia potrebbe ritenere legittimo un cambiamento anche sulla rendita catastale dell’immobile oggetto dell’aggiornamento che potrebbe andare a modificare l’importo di tasse come l’imu.