Perchè è importante effettuare l'aggiornamento catastale
Gli uffici del catasto comunali fanno capo alla Direzione Centrale Catasto e Cartografia, organo dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di una immensa banca dati in cui è depositata tutta la documentazione relativa all’intero patrimonio immobiliare italiano. Il censimento di tutte le costruzioni presenti e delle relative caratteristiche strutturali, è fondamentale per la conoscenza del territorio, ma è un lavoro complicatissimo e perciò il governo ha spesso messo mano a riforme sulle procedure e sulle normative legate alle dichiarazioni catastali. Una delle più importanti è quella relativa alla compravendita e alla locazione degli immobili. Già dal 2010, infatti, la legge stabilisce che per vendere o affittare un immobile sia obbligatorio presentare tutta la documentazione catastale corredata di dati, planimetrie, dichiarazione di conformità dell’immobile alla situazione catastale e visura indicante la coincidenza tra proprietari e intestatari catastali. Senza queste prove qualsiasi immobile è irrimediabilmente fuori dal mercato. Per tale ragione mettersi in regola e effettuare l’aggiornamento nel catasto non solo è importante, ma è fondamentale se si vuole concludere una vendita.
Aggiornamento catastale in caso di variazioni catastali
In questo periodo non si fa che parlare di bonus ristrutturazioni e agevolazioni fiscali per la casa. Le detrazioni arrivano fino al 65% e molti italiani avranno deciso di approfittarne per ristrutturare la propria casa. Naturalmente non in tutti i casi i lavori di ristrutturazione necessitano, poi, un aggiornamento dei dati catastali. Questi ultimi, infatti, devono essere modificati solo quando la composizione dell’immobile o la sua destinazione d’uso viene alterata, andando così ad influenzare la rendita catastale. Se per esempio si desidera apportate all’interno della propria abitazione piccoli cambiamenti come spostare una porta o un muro senza che l’uso, numero e la funzione dei vani venga mutata, allora l’aggiornamento catastale non è necessario. In ogni caso, meglio avvalersi di un tecnico che vi dirà quando è necessario e quando presentare al comune la dia o la scia per comunicare l’inizio lavori. L’aggiornamento catastale va presentato, invece, a fine lavori. Se si aspetta troppo si può incorrere in una multa. Stessa cosa a chi presenta l’aggiornamento senza prima aver inoltrato la dia. Naturalmente la multa sarà più salata, ma almeno sarà possibile mettersi in regola.
Aggiornamento catastale in caso di sanatoria catastale
Vi sono casi, come quello delle vecchie abitazioni, in cui un immobile non è mai stato registrato al catasto e non esiste alcuna planimetria o documento in grado di provare la sua esistenza. In queste circostanze, che non hanno niente a che vedere con l’abuso edilizio dove gli edifici vengono intenzionalmente costruiti all’insaputa del fisco e del catasto e che solo raramente possono essere condonati, si può richiedere una sanatoria catastale. È consigliabile avviare questa procedura prima che l’agenzia delle entrate individui la presenza dell’immobile cosiddetto "fantasma" durante le sue azioni di mappatura del patrimonio immobiliare onde evitare di incorrere in ulteriori sanzioni. Per tale ragione, quando si eredita una vecchia casa, o a maggior ragione antica, la prima cosa da fare è controllare la situazione catastale e ove serve, effettuare l’adeguamento il prima possibile, chiamando un professionista che può essere un geometra, un architetto, o un ingegnere, il quale si incaricherà della pratica. È bene sapere che la sanatoria è abbastanza onerosa, ma è necessaria per mettersi in regola.
Iter da seguire per l'aggiornamento catastale
L’aggiornamento catastale può essere presentato presso gli uffici competenti da tecnico specializzato per conto di un proprietario oppure di un usufruttuario. Il procedimento è ormai completamente automatizzato e la richiesta e il download dei documenti necessari va fatta attraverso il sito istituzionale dell’agenzia delle entrate. Il professionista incaricato, dopo aver effettuato tutti i rilievi sul posto, annotando lo stato degli impianti e dello stabile in ogni dettaglio, e dopo aver confrontato i documenti precedenti alla variazione con la situazione attuale, si occuperà di compilare il DOCFA, un modello unico, ormai digitale, volto ad aggiornare immediatamente lo stato catastale dell’immobile presso l’agenzia dell’entrate. È bene ribadire che questo iter deve essere effettuato alla chiusura di qualsiasi lavoro di ristrutturazione effettuato su un immobile, che possa aver modificato il suo valore catastale. Ne consegue che entro un anno dall’avvenuta comunicazione di variazione, l’agenzia potrebbe ritenere legittimo un cambiamento anche sulla rendita catastale dell’immobile oggetto dell’aggiornamento che potrebbe andare a modificare l’importo di tasse come l’imu.
Domande frequenti
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Quando è obbligatorio presentare l'aggiornamento catastale dopo una ristrutturazione?L'aggiornamento catastale è obbligatorio solo quando i lavori di ristrutturazione alterano la composizione dell'immobile o ne cambiano la destinazione d'uso, influenzando direttamente la rendita catastale. Piccole modifiche interne, come lo spostamento di una porta o di un muro interno, non richiedono l'aggiornamento purché il numero, la funzione e la destinazione dei vani rimangano invariati. Tuttavia, è fondamentale presentare la pratica a fine lavori; se i lavori comportano variazioni sostanziali, bisogna assicurarsi di aver preventivamente comunicato l'inizio dei lavori tramite DIA o SCIA per evitare sanzioni.
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Cosa succede se vendo o affitto un immobile con dati catastali non aggiornati?Dal 2010, la normativa stabilisce che per qualsiasi operazione di compravendita o locazione è obbligatorio presentare una documentazione catastale completa e aggiornata. Questo include planimetrie, dichiarazione di conformità alla situazione catastale e visure che confermino la coincidenza tra proprietari anagrafici e intestatari catastali. Se questi documenti mancano o non riflettono la realtà fisica dell'immobile, l'edificio diventa irrimediabilmente fuori dal mercato immobiliare, bloccando di fatto la possibilità di venderlo o affittarlo legalmente.
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Come funziona la sanatoria catastale per una casa mai registrata?La sanatoria catastale si applica agli immobili 'fantasma', ovvero quelli mai registrati al catasto e privi di planimetrie o documenti storici, diversi dagli abusi edilizi. Questa procedura è particolarmente rilevante quando si ereditano vecchie abitazioni. È consigliabile richiederla tempestivamente, preferibilmente prima che l'Agenzia delle Entrate individui l'immobile durante le operazioni di mappatura, per evitare sanzioni più severe. La pratica richiede l'intervento di un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) ed è onerosa, ma essenziale per regolarizzare la posizione fiscale e rendere l'immobile commerciabile.
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Chi può presentare la pratica di aggiornamento catastale e come si svolge?La pratica di aggiornamento catastale deve essere presentata esclusivamente da un tecnico specializzato (come geometri, architetti o ingegneri) per conto del proprietario o dell'utilfruttuario. Il procedimento è interamente digitalizzato: il tecnico effettua i rilievi sul posto, confronta la situazione attuale con quella precedente e compila il modello DOCFA digitale tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate. Questo aggiornamento va inviato entro un anno dalla fine dei lavori che hanno modificato il valore catastale, poiché l'Agenzia potrebbe rivalutare la rendita entro tale termine, con conseguenti effetti sull'IMU.
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Quali rischi si corrono presentando l'aggiornamento catastale senza la DIA/SCIA?Presentare l'aggiornamento catastale senza aver previamente inoltrato la Dichiarazione di Inizio Attività (DIA) o la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) comporta il rischio di incorrere in sanzioni amministrative. Anche se è possibile mettersi in regola successivamente, la multa sarà più salata rispetto a quella prevista per la mancata presentazione della DIA/SCIA. È quindi cruciale rispettare l'iter corretto: comunicare l'inizio lavori al Comune e, a fine opere, procedere con l'aggiornamento catastale per garantire la piena conformità legale dell'immobile.
