La sanatoria catastale
Per effettuare la costruzione di un edificio, è necessario avviare una pratica che viene inviata al Catasto. Spesso la differenza tra condono edilizio e sanatoria edilizia, non è molto chiara: il primo corrisponde ad una legge speciale, mentre la sanatoria è un provvedimento amministrativo relativo all'urbanistica. I cittadini, mediante il condono edilizio, possono chiedere l'annullamento parziale di un reato relativo all'abuso edilizio in quanto tale. Il condono infatti permette di effettuare una riparazione ad un danno inerente a costruzioni effettuate in zone non consentite. Il condono, corrisponde ad una quota da versare al comune di residenza e allo Stato. La sanatoria invece, corrisponde ad un intervento da effettuare nel caso in cui la costruzione edilizia sia stata effettuata in assenza di permesso.
Sanatoria catastale e regole
Se ad esempio, si amplia il volume della propria costruzione, per poi venderla dopo un determinato periodo di tempo, il venditore, dovrà (prima di effettuare la vendita) che la proprietà sia a norma dal punto di vista "urbanistico". In questo caso interviene la procedura della sanatoria catastale. La sanzione pecuniaria, va comunque pagata, per ovviare all'abuso edilizio effettuato in fase di costruzione, che non avrà un costo aggiuntivo, se la legge vigente in quel momento storico, sia perfettamente corrispondente alla legge che era in atto durante la fase di costruzione. La sanzione corrisponderà al doppio del costo della costruzione. L'importo di base, viene applicato solo nel caso in cui, il danno non sia quantificabile, e sia considerato appunto minimo. Spesso la sanatoria interviene anche quando non sia stata presentata la domanda di costruzione o quando a lavori ultimati, non sia stata fatta dichiarazione alcuna.
Edifici fantasma
In alcuni casi, la sanatoria catastale, non può intervenire: accade che alcuni edifici non dichiarati nella fase di costruzione, possono essere sequestrati o completamente demoliti, poichè in questo caso non sarà possibile versare la quota di sanzione relativa all'aumento di volume della costruzione in sè, poichè la costruzione risulta essere inesistente. Secondo la legge, questi edifici fantasma, non rientrano nel piano urbanistico. Esistono dunque validissime ragione per evitare che la propria costruzione venga demolita o che su di essa, vengano applicate misure cautelative, e sanzioni estremamente salate. Prima di costruire è necessario recarsi presso gli uffici del proprio comune di residenza ed effettuare la procedura corretta per evitare di incorrere in problemi legali.
Domande frequenti
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Qual è la differenza principale tra sanatoria catastale e condono edilizio?La distinzione fondamentale risiede nella natura giuridica dei due provvedimenti. Il condono edilizio è una legge speciale che consente di annullare parzialmente un reato di abuso edilizio, permettendo spesso di regolarizzare costruzioni in zone non originariamente consentite dietro pagamento di una somma allo Stato e al Comune. La sanatoria, invece, è un provvedimento amministrativo più generale legato all'urbanistica, utilizzato principalmente per regolarizzare opere realizzate in assenza di permesso di costruire o senza le dovute dichiarazioni catastali. Mentre il condono ha un carattere eccezionale e risolutivo del reato, la sanatoria mira a correggere l'illegittimità formale e sostanziale dell'intervento per renderlo conforme alle norme vigenti.
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Quanto costa la sanzione per una sanatoria catastale?Il costo della sanzione per la sanatoria catastale è generalmente calcolato come il doppio del costo della costruzione abusiva. Questo importo rappresenta la penalità economica per aver realizzato opere senza i necessari permessi. Tuttavia, esiste una soglia minima: l'importo base si applica solo se il danno arrecato al patrimonio immobiliare o urbano è considerato minimo e non facilmente quantificabile. Se il danno è maggiore, le sanzioni possono variare. È importante notare che la sanzione deve essere versata prima di poter completare la pratica di regolarizzazione, altrimenti l'immobile rimarrà irregolare e potenzialmente soggetto a sequestro o demolizione.
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Cosa sono gli 'edifici fantasma' e perché non possono beneficiare della sanatoria?Gli 'edifici fantasma' sono costruzioni che non sono state affatto dichiarate al Catasto né presentate agli uffici competenti durante la fase di realizzazione. Poiché queste strutture risultano inesistenti nei registri ufficiali, non rientrano nel piano urbanistico comunale. Di conseguenza, non possono beneficiare delle procedure di sanatoria ordinaria, poiché manca la base documentale necessaria per riconoscere l'esistenza stessa dell'opera. In questi casi gravi, le autorità possono disporre il sequestro o la completa demolizione dell'edificio, dato che non è possibile applicare sanzioni pecuniarie relative a un volume costruito non dichiarato, rendendo la situazione giuridicamente insostenibile senza la rimozione fisica dell'abusivismo.
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È obbligatorio fare la sanatoria prima di vendere un immobile?Sì, è assolutamente obbligatorio e fortemente consigliato regolarizzare la situazione catastale e urbanistica prima di procedere alla vendita. Un acquirente esigente o un notaio richiederanno sempre che la proprietà sia a norma. Vendere un immobile con abusi edilizi non sanzionati comporta rischi legali enormi per il venditore, inclusa la nullità del contratto o pesanti responsabilità civili e penali. La sanatoria permette di allineare lo stato di fatto dell'immobile con quello catastale e urbanistico, eliminando le pendenze legali. Senza questa regolarizzazione, la compravendita potrebbe bloccarsi definitivamente o portare a lunghe controversie giudiziarie successive al trasferimento di proprietà.
