Parcheggi condominiali

Il problema che si riscontra maggiormente negli ambiti condominiali è quello dei parcheggi, che riveste particolare importanza dal momento che provoca eccessivi disagi e può essere fonte di stress. Le costruzioni che sono state realizzate fra gli anni cinquanta e i sessanta non hanno tenuto in considerazione assolutamente lo spazio destinato alle automobili. I fattori possono essere molteplici, primo la minore diffusione dei veicoli, secondo una necessità di costruire case popolari, occupando tutti gli spazi disponibili a scapito di tutti i servizi che andrebbero annessi ad una nuova costruzione. Il problema dei parcheggi poi si è proposto quando le automobili hanno cominciato a diventare sempre più presenti sul territorio e di conseguenza i posti destinati alla sosta dei veicoli sono diventati sempre meno in relazione alle unità abitative.

Normative che regolano i parcheggi condominiali

I parcheggi condominiali sono diventati con il tempo un problema che non si poteva affrontare in maniera semplice e locale, quindi si è giunti alla redazione delle prime leggi, nel 1967, che ne regolamentassero le costruzioni e le assegnazioni. Fino quindi alla fine degli anni sessanta solamente il costruttore poteva scegliere come gestire gli spazi annessi agli edifici e le loro destinazioni. Purtroppo questa tendenza ha portato a massimizzare le cubature in favore di unità abitative e commerciali rispetto ad uno sfruttamento che prendesse in considerazione altre tipologie di esigenze. La prima legge che regolamentò i parcheggi condominiali fu la 765 del 1967 che obbligò i costruttori a destinare una parte della superficie assegnata per la costruzione ai parcheggi. Negli anni poi sono state fatte delle modifiche e delle integrazioni che hanno portato a fissare per i parcheggi un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.

Come si assegnano i parcheggi condominiali

Le aree destinate a parcheggio sono comunque non solo pertinenziali al condominio, ma possono essere trasferite in maniera autonoma, anche se non è prevista un'area eccedente a quella assegnata. Le aree destinate invece ad autorimesse comuni e non a box che sono di esclusiva proprietà devono essere regolamentate in maniera locale e sono di competenza dell'amministratore secondo l'articolo 1130 che fissa le norme per l'utilizzo dei beni comuni. In questo modo è obbligo dell'amministratore garantire un adeguato godimento delle cose comuni a tutti i condomini. In caso quindi sia presenta un parcheggio al quale possono accedere tutti i condomini, l'amministratore può eseguire delle delimitazioni per suddividere l'area in singoli parcheggi. I parcheggi condominiali comunque non vengono assegnati in relazione ai millesimi di proprietà, ma devono essere deliberati in assemblea. La votazione deve passare con la maggioranza e con almeno 500 millesimi.

Assegnazioni particolari

In caso di insufficiente presenza di parcheggi condominiali, l'assemblea può deliberare una turnazione dei posti, che quindi non verranno occupati contemporaneamente, ma in tempi differenti da diversi condomini. Anche in questo caso l'assegnazione non deve avvenire seguendo i millesimi di proprietà. Solitamente in questi casi particolari si procede con un sorteggio per garantire gli stessi diritti. In molti condomini esistono aree in cui il regolamento di condominio non prevede una destinazione d'uso specifica, come potrebbero essere i cortili o le aree di fronte alle abitazioni. In questa situazione i singoli condomini possono utilizzare lo spazio rispettando però le esigenze degli altri condomini. L'assemblea poi potrà decidere , con la maggioranza, che la destinazione d'uso non sia lesiva nei confronti dei condomini. Anche i giardini possono essere adibiti a parcheggio, purché il cambiamento della destinazione non danneggi nemmeno un condomino.

Domande frequenti

Come viene assegnato un posto auto condominiale? Dipende dai millesimi?

No, l'assegnazione dei parcheggi condominiali non avviene automaticamente in base ai millesimi di proprietà. Se esiste un'area comune destinabile a parcheggio, la sua suddivisione in posti individuali deve essere deliberata dall'assemblea condominiale. Per approvare tale decisione è necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea e il consenso di almeno 500 millesimi di proprietà. L'amministratore ha il compito di garantire il corretto utilizzo dei beni comuni, ma spetta all'organo assembleare stabilire le regole specifiche di attribuzione dei posti auto.
Cosa succede se i posti auto sono insufficienti per tutti i condomini?

Quando i parcheggi disponibili sono meno delle unità immobiliari, l'assemblea può deliberare un sistema di turnazione. In questo regime, i posti non sono assegnati in via esclusiva a un singolo condomino, ma vengono utilizzati a rotazione tra chi ne ha bisogno. Per garantire equità e parità di diritti tra tutti i residenti, la procedura più comune e consigliata per determinare l'ordine di turno è il sorteggio. Questa soluzione evita conflitti e assicura che tutti abbiano accesso alla risorsa limitata nel tempo.
È possibile trasformare il giardino o il cortile in area parcheggio?

Sì, è possibile modificare la destinazione d'uso di aree come giardini o cortili per adibirle a parcheggio, ma solo sotto condizioni rigorose. La delibera deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza richiesta e, soprattutto, non deve arrecare danno a nessun condomino. È fondamentale verificare che la trasformazione non comprometta la fruibilità degli spazi verdi per chi li utilizza abitualmente o non ne causi un degrado estetico o funzionale illegittimo. Ogni modifica deve rispettare il principio di non lesività verso i diritti altrui.
Quali sono gli obblighi normativi per i nuovi edifici riguardo ai parcheggi?

La normativa italiana, introdotta inizialmente dalla Legge 765/1967 e successivamente modificata, impone ai costruttori di destinare una quota specifica della superficie edificabile ai parcheggi. Il parametro tecnico stabilito fissa l'obbligo di prevedere un metro quadro di parcheggio ogni dieci metri cubi di volume costruito. Questo vincolo mira a correggere la carenza storica di spazi auto nelle costruzioni precedenti agli anni '70, garantendo che le nuove realizzazioni residenziali includano servizi adeguati alla crescente motorizzazione.
Chi gestisce le aree di parcheggio comuni non delimitate?

Le aree comuni non destinate a box privati, ma utilizzabili da tutti i condomini, rientrano nella gestione dell'amministratore ex art. 1130 c.c., che deve garantirne l'adeguato godimento collettivo. Se l'area è libera, i condomini possono usarla rispettando le esigenze altrui. Tuttavia, per evitare disordini, l'amministratore può proporre all'assemblea delle delimitazioni o regole d'uso. Qualsiasi restrizione o assegnazione definitiva richiede una delibera assembleare chiara che definisca modalità e limiti di accesso per tutelare tutti gli interessati.

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